В ходе земельной реформы в Российской Федерации было принято значительное количество нормативных правовых актов, направленных на регулирование и поддержку аграрного сектора экономики, и выстроена определенная система формирования отношений землепользования, в целях решения основной проблемы обеспечения продовольственной безопасности страны за счёт эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения.
Вместе с тем, проблема использования земель сельскохозяйственного назначения и земельных долей является одной из наиболее острых в Краснодарском крае и в Российской Федерации, в целом, поскольку в значительной мере деятельность по формированию земельных участков осуществляется в большинстве случаев за счет земельных долей и проводится на всей территории страны, здесь эти процессы протекают наиболее остро и распространены по территории края, являются «лакмусовой бумагой». Решение вопросов о законном владении и использовании земельных участков сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на земельные участки земель сельскохозяйственного назначения (земельные доли) протекает очень не просто, и правовые споры ведут к социальной напряженности в сельской местности и нередко ставят под угрозу ведение сельскохозяйственного бизнеса, как у крупных агрохолдингов, так и КФХ.
Создать устойчивые условия земледелия
Несмотря на сформированное нормативное регулирование оборота земельных долей, имеющиеся в нем некоторые недочеты сегодня приводят к колоссальным последствиям, т. к. не все лица в свое время были включены в списки; собственники земельных долей не все смогли распорядиться своим правом на долю своевременно; при распоряжении правом на землю были допущены нарушения установленных нормативными правовыми актами процедуры; присутствовал и присутствует элемент как противоправных действий со стороны лиц, на чью сторону иногда становятся правоохранительные органы. Суды принимают к рассмотрению неподсудные им или от ненадлежащей стороны иски, допуская элементарные судебные ошибки.
Все это свидетельствует о том, что в целях сохранения и рационального использования земель, в частности для развития приоритетных отраслей и предотвращение их выбытия из сельскохозяйственного оборота, до настоящего времени не созданы устойчивые, неменяющиеся условия землепользования в аграрном секторе экономики.
Сегодня у всех на слуху несостоявшаяся акция ста фермеров из девяти районов Краснодарского края, которые заявили о намерении провести тракторный пробег до Москвы, чтобы передать обращение Владимиру Путину и привлечь внимание к массовым рейдерским захватам (по их мнению) земель в регионе, старт тракторного пробега был назначен на 28 марта из Усть-Лабинска.
Благодаря деятельности созданной по инициативе губернатора Краснодарского края В. И. Кондратьева рабочей группы для оказания содействия жителям края в решении спорных вопросов, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, удалось снизить накал страстей и систематизировать работу с обращениями фермеров, поскольку часть вопросов касалась социальных проблем. Рабочая группа под председательством заместителя главы (губернатора) А. Н. Коробки объехала многие муниципальные образования, и в настоящее время действует механизм, нацеленный на приведение в соответствие с законодательством и разрешение накопившихся спорных вопросов.
Проблемы рисоводческой отрасли
Однако бывает и иначе. В Краснодарском крае выращивание риса осуществляется на рисовых оросительных системах, объединяющие земли сельскохозяйственного назначения, межхозяйственные рисовые оросительные системы и внутрихозяйственные системы, включающие каналы, валы, дороги, насосные станции, гидротехнические сооружения, собственность на которые долгое время была не разграничена. Вся рисовая оросительная система расположена на 234 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения, которые были приватизированы в ходе земельной реформы более 20 лет назад и имеют законных собственников.
Магистральные оросительные каналы и насосные станции, подающие воду в межхозяйственные сети, перешли в собственность государства и были переданы в хозяйственное ведение ФГБУ «Управление «Кубаньмелиоводхоз». По межхозяйственным рисовым оросительным системам ситуация обострилась в 2014 году, когда Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае приступило к работе по постановке на государственный учет внутрихозяйственных оросительных систем не как линейных объектов, а площадных земельных участков, в границы которых входят и земли сельхозназначения, уже имеющие законных собственников. При подобном подходе, в условиях, когда нет четкого законодательно определенного понятия внутрихозяйственных оросительных систем, все собственники рисовых чеков могут лишиться законных прав собственности на принадлежащие им земли. В случае, если «Росимущество» посчитает, что в рисовые оросительные системы входят и земли сельскохозяйственного назначения на плоскости чека.
То же касается земель, где находятся сооружения, созданные ранее за счет государства, и где сохраняется инфраструктура, обеспечивающая орошение, где было проведено осушение и так называемые богарные земли.
Приведенные примеры подчеркивают накопившиеся проблемы, которые имеются в связи с несовершенством законодательства, регламентирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения.
Приобретение земельных долей
Не секрет, что подавляющее большинство собственников земельных долей в 90-е годы практически сразу стали участниками вновь создаваемых сельскохозяйственных организаций. Владельцы земельных долей вносили их в качестве учредительного (вступительного) взноса в уставной (складочный) капитал или предоставляли в долгосрочную аренду. Часто с момента внесения земельной доли в уставной капитал вновь образованного юридического лица, ее собственником становилась данная организация. Нередко эти действия сельскохозяйственных организаций происходили формально, в результате процесс реорганизации, приватизации и оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения не обошелся без нарушения законодательства. Нарушения при приобретении земельных долей, подделка документов и подписей, процедур проведения собраний, скупка кредиторской задолженности организаций, инициирование процедуры банкротства, утверждение лояльной кандидатуры конкурсного управляющего, регистрация права организации-банкрота на землю, включение земли в конкурсную массу, продажа по прямым договорам дружественным кредитору компаниям или передача кредитору в погашение долга, вхождение в сельскохозяйственную организацию сторонних лиц с согласия участников организации, выкуп акций у старых участников или выкуп дополнительной эмиссии дают сегодня право оспаривать законность перехода прав на землю. Но это не только лихорадит сельскохозяйственное производство, но приводит либо к пересмотру итогов приватизации земли, либо наносит ущерб добросовестным собственникам, имеющим законные права собственности на принадлежащие им земли.
Законодательство пытается дать ответы на некоторые вопросы, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», определено, что при разрешении споров по поводу имущества, возникающих между хозяйственным товариществом (хозяйственным обществом) и его учредителем (участником), следует исходить из того, что имущество в натуре, внесенное учредителем (участником) в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или хозяйственного общества, принадлежит последним на праве собственности. Исключение составляют лишь случаи, когда в учредительных документах хозяйственного товарищества (хозяйственного общества) содержатся положения, свидетельствующие о том, что в уставный (складочный) капитал учредителем (участником) передавалось не имущество в натуре, а лишь права владения и (или) пользования соответствующим имуществом. Однако это не останавливает споры и нарушения законодательства, в настоящее время имеются факты и уже суды запрещают проведение общих собраний в целях выхода из сельскохозяйственных организаций и выдела земельных долей.
Совершенствование механизма управления
Необходимо отметить ведущую роль государства в совершенствовании механизма управления земельными ресурсами, но государству следует создать прозрачные, работоспособные механизмы регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, земельного контроля и отказаться от пересмотра итогов приватизации земель сельскохозяйственного назначения, за исключением случаев ненадлежащего их использования, стоит нормализовать оборот сельскохозяйственных земель между физическим лицами, между физическими лицами и юридическими лицами, между юридическими лицами, в том числе. И это первоочередная задача.
При этом необходимо отметить, что процедура оформления земельного пая достаточно сложная, особенно, если участки дольщиков в натуре не выделены, для чего необходимо:
- Подать объявление в газету о намерении выделить принадлежащий земельный пай из общедолевой собственности.
- В течение установленного срока после подачи объявлений, нужно провести собрание всех дольщиков.
- На собрании согласовать все параметры выделяемого земельного участка, зафиксировав все в протоколе собрания, подписанном всеми участниками, в присутствии представителей муниципалитета.
- Провести работы по межеванию земельного участка, получить кадастровый номер участка и кадастровые планы своего земельного участка.
- После оформления всех документов подать заявление в Регистрационную палату на получение свидетельства на право собственности земельного участка.
Вероятно, стоит подумать не об уведомительной процедуре муниципальной власти, которая фактически только засвидетельствует факт проведения собрания, а об организационной роли муниципалитета, содействии в проведении собраний, путем обеспечения представительства и соблюдения законности проведения собраний и установленных процедур, а также помощи в оформлении выделившимся гражданам земельных долей. Возможно, это необходимо делать при содействии, в рамках деятельности «Центра поддержки предпринимательства» и (или) НАО «Корпорация развития Краснодарского края», которые, имея определенные возможности, могут взять на себя эти вопросы и минимизировать проблемы, связанные с оформлением правоустанавливающих документов. Выстраивание подобных процедур должно способствовать развитию предпринимательской деятельности, сохранению занятости и, как следствие, развитию сельских территорий. В приоритете деятельности муниципальной власти и отмеченных организацией должно быть создание КФХ и ЛПХ, наделение их землей за счет содействия в выделении земельных долей или за счет фонда перераспределения.
Вместе с тем, в целях сохранения агробизнеса, стоит регламентировать вопросы выделения земельных долей, в части требований к тем, кто становится собственником выделенных земельных участков. Необходимо учитывать, есть ли опыт, достаточно ли образования и проживают ли эти люди в сельской местности, будут ли вести сельскохозяйственное производство. Использование механизма выделения земельных долей для «развала» существующих хозяйств, должно стать невозможным.
Пользователь, получая в частную собственность земельный участок, должен осознавать, что получает права и немалые обязанности: а) самостоятельное хозяйствование на своем участке; б) собственность на продукцию и доходы от нее, и, немаловажно, отходы, регламент хранения которых совершенствуется с каждым годом и требует определенных затрат; в) модернизацию использование прогрессивных технологий возделывания сельскохозяйственных культур; г) использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением; д) повышение плодородия почв; е) недопущение ухудшения экологической обстановки при хозяйствовании на земле; ж) осуществление мероприятий по охране земель; з) соблюдение прав других землевладельцев и арендаторов; и) уплата налогов.
Сельскохозяйственное производство – это не просто получение права владения или пользования земельным участком.
Если относиться к сельскохозяйственному производству только как к пользованию земельным участком, то отчасти становится понятен тот правовой нигилизм, который присутствует иногда при обобщении проблем, связанных с землей.
Существуют системные вопросы, связанные с чехардой в передаче полномочий или использованием всевозможных «ресурсов» в целях противодействия реализации прав на пользование землей, но присутствует и неосмотрительность, в части несвоевременного осуществления арендных платежей за пользование муниципальной землей или из фонда перераспределения, несвоевременная подача заявлений на продление арендных отношений, нарушение правил землепользования, севооборота т. п., и каждая причина в итоге препятствует реализации регламентируемых законодательством прав, что вызывает недовольство и обвинения в адрес власти, обвинение ее в неспособности помочь в разрешении проблем связанных с землепользованием.
Что необходимо?
Поводя итог, необходимо отметить предложения, которые могли бы способствовать нормализации оборота земель сельскохозяйственного назначения:
- актуализировать или там, где отсутствуют, утвердить местные планы комплексного развития землепользования муниципалитетов с привлечением отраслевых союзов;
- регламентировать порядок проведения публичных слушаний по вопросу включения или отказа включения земельного участка в черту населенного пункта;
- четко регламентировать деятельность кадастровых инженеров по определению кадастровой цены земель сельскохозяйственного назначения;
- право приобретения земель сельскохозяйственного назначения должны иметь организации и индивидуальные предприниматели, занимающиеся сельскохозяйственным производством, при этом ставка налога должна быть дифференцированной. Продаешь землю для ведения сельского хозяйства – ставка одна, если ведение иного бизнеса – ставка налога в десятки раз выше;
- организации и индивидуальные предприниматели для участия в торгах на право владения земельным участком сельскохозяйственного назначения должны заниматься сельскохозяйственным производством, после проведения торгов они не вправе сдать его в субаренду в течение 5 лет с даты торгов;
- в целях сохранения целостности земельных долей и предупреждения раздробления имеющихся земельных долей запретить продажу земельных долей по частям;
- предложение выкупить земельный участок, в первую очередь, должно поступить соседям, осуществляющим сельскохозяйственное производство, а уже после прохождения данной процедуры земельный участок сельскохозяйственного назначения поступает в свободную продажу;
- четко установить механизм определения надлежащего использования земель сельскохозяйственного назначения, что будет способствовать реализации заложенного в Земельном кодексе РФ механизма приобретения земель без торгов;
- предусмотреть компенсации затрат на внедрение почвозащитных технологий и противоэрозионных и т. п. мероприятий.
Сергей КОСОГОР, исполнительный директор «Агропромышленного союза Кубани», член общественного совета при МСХ РФ
