Благодаря грамотной защите юристов агентства «СРВ», справедливость восторжествовала на стороне крестьянского (фермерского) хозяйства, а не администрации района. Об этом пишет журнал «Вестник хозяйственного правосудия Южного и Северо-Кавказского федеральных округов».
Среди членов крестьянско-фермерских хозяйств на сегодняшний день является актуальным вопрос возобновления договора аренды земли на новый срок в порядке, предусмотренном специальной нормой закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Как правило, большинство договоров аренды земли, находящейся в государственной собственности, с КФХ заключались ранее сроком от 3 до 10 лет, и этот срок истекал незаметно быстро.
Хороший фермер заботится о юридическом статусе своей земли, как основного средства производства, и заблаговременно поднимает перед уполномоченным государством органом вопрос продления арендных отношений.
И, как выясняется, на сегодняшний день фермер сталкивается с проблемой автоматического возобновления договора аренды земельного участка на новый срок в соответствии со статьей 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Казалось бы, специальные нормы закона, регулирующие порядок предоставления земель крестьянско-фермерским хозяйствам, четко и ясно говорят о том, что КФХ является специальным субъектом и имеет преимущественное право на получение земельного участка.
Кратко приведем изложение специальных норм, чтобы была понятна правовая ситуация дела.
Так, согласно статье 10 Закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Правило названного пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 статьи 10 названного закона, согласно которому, земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 81 Земельного кодекса, гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с данным Кодексом, Законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.
Таким образом, законодатель предоставил крестьянскому (фермерскому) хозяйству право на получение земельного участка, предназначенного непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности и его расширения, на правах аренды или в собственность в соответствии с порядком, установленным в специальном законе.
Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления деятельности КФХ, предусмотрен положениями специального закона, а именно статьей 12 Закона №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Согласно указанной норме граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение); испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду); условия предоставления земельных участков (за плату или бесплатно); срок аренды земельных участков; обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства); предполагаемое местоположение земельных участков.
Орган местного самоуправления или, по его поручению, соответствующая землеустроительная организация на основании заявления граждан или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду с приложением проекта его границ.
Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Таким образом, законодатель предоставил крестьянскому (фермерскому) хозяйству право на получение земельного участка непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности и его расширения в собственность или в аренду на основании порядка, установленного вышеприведенным специальным федеральным законом.
Принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о предоставлении участка в аренду.
Нормы Закона №74-ФЗ Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», предусматривающие порядок предоставления земельных участков крестьянским хозяйствам, являются специальными по отношению к общим положениям Земельного кодекса и Закона №101-ФЗ, которые в связи с этим не подлежат применению к отношениям, сложившимся между администрацией и крестьянским хозяйством.
Поэтому, исходя из изложенного, земельный участок должен быть предоставлен органом местного самоуправления в аренду крестьянскому хозяйству с соблюдением специального порядка, предусмотренного нормами статьи 12 Закона №74-ФЗ.
На практике все оказалось не так просто.
В юридическое агентство «СРВ» обратилось КФХ Юсупов А.А. с просьбой о защите интересов КФХ, связанных с отказом администрации в предоставлении земельного участка на новый срок в порядке статьи 12 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
КФХ посчитало нарушенными свои права, так как владело земельным участком, предоставленным для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, начиная с 1995 г. Для внесения ясности в ситуацию кратко обратимся к истории взаимоотношений КФХ и администрации.
Постановлением главы администрации еще в 1995 г. крестьянскому хозяйству «ЮАМИТ» (правопредшественник КФХ) был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 150 га пашни из земель запаса района и был заключен договор аренды. В 1999г. договор аренды был продлен до 2002 г.
По истечении срока действия договора аренды с 21.09.2002 г., при отсутствии возражений со стороны арендодателя, крестьянское хозяйство продолжило использование земельного участка.
В 2007 г. между КФХ и администрацией был заключен договор аренды на один год, сроком до начала 2008 г. При этом по предложению администрации крестьянским хозяйством были проведены межевые работы в отношении земельного участка.
25 февраля 2010 года крестьянское хозяйство обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, который ранее им обрабатывался и находился у него в аренде. С заявлением о предоставлении того же участка обратилось казачье общество.
И администрация заключила договор аренды с… казачьим обществом.
КФХ, посчитав свои права нарушенными, обратилось в арбитражный суд. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.11.2012 г. по делу №А63-12590/2012 договор аренды между казачьим обществом и администрацией от 01.09.2011 г. №211 был признан недействительной (ничтожной) сделкой.
Суд также применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав казачье общество возвратить муниципальному образованию земельный участок.
Так как договор аренды между администрацией и казачьим обществом признан судом недействительной сделкой, КФХ повторно обратилось в администрацию с заявлением со ссылкой на статью 12 Закона о фермерском хозяйстве о предоставлении в аренду сроком на 10 лет земельного участка.
В заявлении КФХ были указаны сведения, установленный статьей 12 специального закона, а именно, указана численность членов фермерского хозяйства, виды его деятельности, наличие у хозяйства сельскохозяйственной техники.
Однако администрация отказала КФХ в предоставлении земельного участка в аренду, мотивируя это ссылкой на предоставление испрашиваемого участка казачьему обществу (при том, что договор был уже признан судом недействительным (ничтожным)).
При этом пока спор о признании недействительной (ничтожной) сделки между администрацией и КФХ шел в суде кассационной инстанции, казачье общество осуществило перевод своих прав и обязанностей по арендному (ничтожному) договору главе хозяйства Сергееву А.Ю., который уступил права арендатора гражданину Шарлай Н.П. по ничтожному договору аренды (уже в ходе подачи иска юристами агентства «СРВ»).
Полагая, что отказ администрации незаконен, глава хозяйства обратился за оказанием юридической помощи в юридическое агентство «СРВ».
Юристами агентства было подготовлено заявление в арбитражный суд в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса, регламентирующей подачу заявлений о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия.
Юристы «СРВ» обратились с заявлением о признании незаконными действий администрации по отказу в предоставлении в аренду земельного участка, а также просили суд обязать администрацию предоставить указанный земельный участок в аренду сроком на 10 лет.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали юристам «СРВ» в удовлетворении требований. Указанные суды исходили из того, что земельный участок находится во владении главы хозяйства на основании договора аренды, возобновленного на неопределенный срок в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса.
Сделка по распоряжению земельным участком в пользу казачьего общества признана ничтожной судом с применением последствий ее ничтожности, поэтому заявление главы хозяйства от 06.05.2013 г. фактически содержало волеизъявление на заключение договора аренды на новый срок.
Суды посчитали, что заявление подано о предоставлении земельного участка, являвшегося предметом не прекращенных договорных правоотношений, вопрос о продлении этих отношений (заключении договора на новый срок) может быть разрешен только в рамках искового производства.
По правилам главы 24 Кодекса такой спор разрешен быть не может. Следовательно, главой хозяйства избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав.
Юристы «СРВ» не согласились с позицией судов первой и апелляционной инстанций и обратились с кассационной жалобой.
Свою позицию они обосновали следующими обстоятельствами: делая вывод о том, что между КФХ и администрацией договор аренды фактически не прерывался, суды первой и апелляционной инстанции не приняли во внимание то обстоятельство, что по результатам рассмотрения дела №А63-12590/2012 отсутствовали доказательства возврата казачьим обществом земельного участка в адрес администрации.
Это обстоятельство подтверждается тем, что в период рассмотрения настоящего спора казачье общество осуществило перевод своих прав и обязанностей по арендному (ничтожному) договору главе хозяйства Сергееву А.Ю., который уступил права арендатора гражданину Шарлай Н.П.
Юристами «СРВ» было указано, что администрацией не представлено доказательств, подтверждающих использование главой хозяйства земельного участка, после заключения администрацией с казачьим обществом договора аренды. Счета на перечисление арендной платы в адрес КФХ не выставлялись, платежные документы о внесении арендных платежей, акты обследования земельного участка, переписка сторон администрацией не представлены, из чего можно было бы сделать вывод о фактических взаимоотношениях сторон.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о продлении на неопределенный срок между администрацией и крестьянским хозяйством договора аренды 2007 г.
При этом юристами «СРВ» указывалось, что обстоятельства установленные в рамках дела №А63-12590/2012 являются преюдициальными по отношению к данному спору.
Соответственно, в отсутствии доказательств, свидетельствующих о наличии арендных отношений, возобновленных на неопределенный срок, между администрацией и КФХ, обращение фермерского хозяйства с иском в суд о признании незаконными действий администрации, выраженных в отказе в предоставлении в аренду земельного участка, в порядке статьи 12 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», является законным и обоснованным.
Суд кассационной инстанции посчитал позицию юристов агентства подлежащей удовлетворению и отменил решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, направил дело на новое рассмотрение.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что в соответствии с частью 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности, согласно постановлению Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 20.11.2012 г. № 2013/12.
Суд поддержал позицию юристов юридического агентства «СРВ» о том, что материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих, что спорный участок до сих пор находится во владении главы хозяйства на основании договора аренды 2007 г., возобновленного сторонами на неопределенный срок.
Таким образом, на сегодняшний день, агентство «СРВ» доказало правомерность своих доводов и то обстоятельство, что правомерно обратились в суд с заявлением, в котором обжалуются действия администрации, связанные с отказом в предоставлении земельного участка в порядке, установленном статьей 12 Закона о КФХ.
Информация о последующих этапах рассмотрения настоящего спора будет представлена в следующих номерах журнала «Вестник хозяйственного правосудия Южного и Северо-Кавказского федеральных округов».
Защита интересов фермерских хозяйств должна быть, прежде всего, выражена в четких формулировках закона и соблюдении их административными органами, что будет являться гарантией развития фермерских хозяйств в нашей стране.
Заместитель генерального директора ОАО «Юридическое агентство «СРВ» Татьяна Челнокова
