Земли сельскохозяйственного назначения составляют порядка 62% всего земельного фонда Краснодарского края и занимают площадь в 4,7 млн гектаров. Однако в последние три года наблюдается устойчивый тренд к сокращению их площади, что и становится драйвером роста цен на драгоценные гектары. Положительная динамика стоимости на сельскохозяйственную землю сделала отрасль привлекательной для инвестиций. Это увеличило активность в отношении сделок с готовым растениеводческим бизнесом и землей сельскохозяйственного назначения. Многие крупные землевладельцы стремились увеличить свои активы. При этом интерес к покупке таких активов стали проявлять не только крупные сельскохозяйственные холдинги, но и непрофильные институциональные инвесторы.
В начале года объем земель сельхозназначения в свободной продаже составил около 13,3 тысяч гектар, а число лотов достигло 922 единиц. Ключевыми зонами концентрации свободных сельскохозяйственных земель являются Славянский район и городской округ Анапа.
В последние годы отмечается снижение объема предложения, находящегося в продаже, что вызвано высоким спросом на землю в регионе как со стороны крупных агрохолдингов, так и частных фермеров.
Основным типом использования продаваемых участков являются пашни — ими занято порядка 274 лотов или 3,4 тысячи гектар. Также довольно широко распространены виноградники и плодовые деревья. В меньшем объеме представлены земли с неплодовыми деревьями, пастбищами и кустарниками, единичные участки продаются под размещение теплиц или сенокос. При этом почти четверть экспонируемого земельного фонда на данный момент не используется и не имеет насаждений кроме сорной растительности.
Источник: собственная база экспонируемых земель сельскохозяйственного назначения Краснодарского края компании MACON
Важной характеристикой предложения является наличие инженерных коммуникаций. Большинство участков, предлагаемых на локальном рынке, обеспечены водоснабжением, что особенно важно для выращивания сельскохозяйственных культур или разведения скота. Также более двух третей участков обеспечены коммуникациями электроснабжения, однако рассматриваемые участки отличаются низким уровнем газификации — газ проведен только в 39% территорий.
Цена на землю в Краснодарском крае последние годы демонстрирует поступательный рост, который поддерживается высоким спросом и недостатком ликвидных вариантов. Средневзвешенная цена экспонируемых на конец 2021 г. земель сельскохозяйственного назначения в Краснодарском крае достигла 369,6 тысяч руб./га. Средняя ставка аренды составила 51,7 тыс. руб./га/год.
Самые дорогие участки на локальном рынке — это виноградники. Земли с виноградниками пользуются высоким спросом в Краснодарском крае, что обусловлено динамичным развитием виноделия в регионе. На данный момент такие участки продаются только в Темрюкском районе по средней цене порядка 424,7 тыс. руб./га. На втором месте по дороговизне находятся пашни: средняя стоимость продаваемых в настоящий момент участков данного типа в крае составляет 384,7 тыс. руб./га. Наименее высоко ценятся земли, которые не используются и не имеют насаждений кроме сорной растительности — 351,4 тыс. руб./га в среднем.
Если посмотреть на географию расположения наиболее дорогостоящих предложений, в лидеры выйдет Курганинский район со средней ценой продажи 468,6 тыс. руб./га. Сравнительно высокими средневзвешенными ценами отличаются Северский, Белореченский, Динской, Кореновский, Темрюкский и Крымский районы. Самые доступные предложения на рынке расположены в Лабинском и Ейском районах — стоимость продажи земли в них не превышает 200 тыс. руб./га. Минимальная стоимость объясняется низкой предпринимательской активностью в данных муниципальных образованиях, малой численностью населения и удалением от крупных транспортных узлов.
Самая высокая средневзвешенная ставка аренды отмечена в Кавказском районе — 240,0 тыс. руб./га/год. Самое низкое значение показателя характерно для Апшеронского района — 3,0 тыс. руб./га/год.
Привлекательность сегмента для инвестиций обусловлена в основном увеличением доходности растениеводства и высокими средними показателями урожайности в последние годы. Рост цен на землю был стимулирован не только активностью инвесторов, но и определенным дефицитом больших хороших участков. Острая нехватка предложения явно проявляется в сегменте лотов площадью от 100 гектар. Это способствует постепенному формированию «рынка продавца». При этом активность проявляют все группы покупателей: как крупные компании, так и небольшие хозяйства и фермеры. Данные тенденции подтверждают и эксперты рынка, которые указывают на повышение активности покупателей на рынке земли в Краснодарском крае.
В то же время рынок сельхозземель края является очень закрытым. Многие сделки, даже с участием известных агрохолдингов, не афишируются в СМИ, поэтому отследить реальный объем продаж сельскохозяйственной земли практически невозможно. Также часть сделок на рынке осуществляется путем реализации залогового имущества или непрофильных активов крупных корпораций на электронных торговых площадках.
Общую поддержку агропромышленному комплексу всей страны и Краснодарского края в ближайшем будущем будет оказывать активное государственное участие, которое поможет преодолеть негативные факторы и обеспечить развитие сегмента. На финансирование госпрограмм в АПК из федерального бюджета в 2022 г. запланировано потратить около 356 млрд рублей, что на 15% больше, чем в 2021 г. (308 млрд рублей). Приоритетными направлениями финансирования станут стимулирование инвестиционной деятельности и мер государственной поддержки для аграриев в виде субсидий и льготного кредитования.
Кроме этого, поддержку сельскому хозяйству окажет принятая в мае 2021 г. новая государственная программа эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса России, рассчитанная на 10 лет (2022-2031 гг.). По итогам реализации этой программы планируется вовлечь в оборот дополнительно не менее 13 млн га неиспользуемых сейчас сельскохозяйственных земель, снизить износ мелиоративных систем и реализовать ряд других мероприятий. На эти цели из федерального бюджета будет выделено свыше 500 млрд. руб.
Также в 2022 году в России будет создан реестр земель сельскохозяйственного назначения, который предполагает наличие единой базы данных со сведениями о состоянии и использовании участков сельхозземли, их пригодности для ведения сельского хозяйства, а также расположенных на них зданиях. Такая система позволит систематизировать, быстрее находить и оценивать земельные ресурсы для новых аграрных инвестиционных проектов, что будут способствовать общему повышению инвестиционной привлекательности и прозрачности отрасли.
Эти факторы должны привести к расширению рынка сельскохозяйственных земель и пополнению предложения, доступного для покупки или аренды. В то же время активная поддержка всего сектора со стороны государства поспособствует сохранению спроса на землю на высоком уровне, что, в свою очередь, обеспечит дальнейший рост цен на пригодные для сельского хозяйства земельные участки в перспективе ближайших 2-3 лет.
